Hvað gerðist?
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 94 prósent frá því í desember árið 2010. Á einu ári hefur það hækkað um tæplega 18 prósent. Raunverð fasteigna á svæðinu hefur aldrei í sögunni verið hærra en það er nú. Þetta hefur meðal annars leitt til þess að fjöldi íbúa á hverja íbúð hér á landi hefur hækkað undanfarin ár á meðan hann hefur almennt farið lækkandi á hinum Norðurlöndunum. Í dag eru um 2,5 íbúar í hverri íbúð á Íslandi en annars staðar á Norðurlöndum eru um tveir íbúar í hverri íbúð.
Leiguverð hefur líka hækkað mikið. Alls hefur það hækkað um 78 prósent frá því i byrjun árs 2011 og um tíu prósent á einu ári. Á sama tíma er sífellt stærra hlutfall Íslendinga á leigumarkaði, eða 17 prósent. Meirihluti leigjenda, alls 57 prósent, er á leigumarkaðnum af nauðsyn og 80 prósent leigjenda vilja kaupa sér íbúð, en geta það ekki. Einungis 14 prósent leigjenda vilja vera á leigumarkaði. Þriðji hver leigjandi borgar meira en helming af ráðstöfunartekjum sínum í leigu og fáir tekjulágir leigjendur geta safnað sér sparifé. Þetta kom fram í nýlegri könnun Íbúðalánasjóðs.
Helsta ástæða þess að íbúðaverð hefur hækkað mikið á skömmum tíma, og erfiðara hefur verið fyrir ungt eða tekjulágt fólk að kaupa eða leigja, er að eftirspurn er langsamlega meiri en framboð. Samkvæmt greiningu Íbúðalánasjóðs, sem gerð var fyrir aðgerðarhóp félags- og jafnréttismálaráðherra og birt var í apríl, vantaði nú þegar 4.600 íbúðir og byggja þyrfti níu þúsund íbúðir til loka árs 2018 til að ná jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar.
Annar hluti húsnæðisvandans felst í aukinni skammtímaleigu íbúða til ferðamanna. Árið 2010 voru ferðamenn sem heimsóttu Ísland um 500 þúsund. Á þessu ári er búist við 2,3 milljónum slíkra. Um 1,2 prósent íbúða á höfuðborgarsvæðinu hafa verið í leigu á Airbnb í 180 daga eða fleiri á síðustu 12 mánuðum. Staðan er öðruvísi á mörgum öðrum landsvæðum þar sem minna er um að íbúðir séu í svo mikilli útleigu á Airbnb. Samkvæmt nýlegri greiningu Íslandsbanka á íslenskum íbúðamarkaði voru til að mynda 1.225 heimili í heilsársleigu á Airbnb í Reykjavík í ágúst 2016.
Ein ástæða þess að leigumarkaður hefur orðið erfiðari á undanförnum árum er innreið leigufélaga sem rekin eru með hagnaðarsjónarmiði. Þau rökstyðja tilveru sína með því að þau tryggi stöðugleika, húsnæðisöryggi og langtímaleigu sem skort hafi á leigumarkaði þar sem húsnæðiseigandi var að leigja sína eign til leigjenda, oft til skemmri tíma. Stærstu aðilarnir á þessum markaði eru Almenna leigufélagið (stýrt af GAMMA) og Heimavellir. Frá því að þessir tveir aðilar fóru að kaupa upp þúsundir eigna til að leigja þær út hefur leiguverð hækkað um tugi prósenta. Samkeppniseftirlitið greindi frá því í tilkynningu fyrr á þessu ári að sérhæfð leigufélög á höfuðborgarsvæðinu og Suðurnesjum ættu allt að 40 prósent íbúðarhúsnæðis í almennri útleigu á höfuðborgarsvæðinu og á milli 70 til 80 prósent á Suðurnesjum.
Hvaða afleiðingar hafði það?
Það má segja að þrátt fyrir fordæmalaust efnahagslegt góðæri ríki ákveðið neyðarástand á íslenskum húsnæðismarkaði. Sífellt stærri hópur fólks er í verulegum vanda við að koma viðunandi þaki yfir höfuðið. Sumir eru heimilislausir og búa á tjaldsvæðum. Aðrir búa hjá vinum eða ættingjum, eða hendast á milli skammtímahúsnæðis á leigumarkaði.
Nær enginn er á leigumarkaði vegna þess að hann langar til þess. Á Húsnæðisþingi sem velferðarráðuneytið og Íbúðalánasjóður boðuðu til í október kom fram að 80 prósent leigjenda vilji kaupa sér íbúð en geti það ekki. 57 prósent sögðust vera á leigumarkaði af nauðsyn. Þar kom líka fram að þriðji hver leigjandi borgar meira en helming af ráðstöfunartekjum sínum í leigu og að fáir tekjulágir leigjendur geti safnað sér nokkru sparifé.
Alls eru 17 prósent heimila á Íslandi á leigumarkaði. Á sama tíma hefur hið opinbera varið lægra hlutfalli af landsframleiðslu í húsnæðisstuðning en það hefur gert að meðaltali síðastliðin 15 ár. Til að ná meðaltalinu vantar um fimm milljarða króna árlega upp á.
Almennar vaxtabætur vegna vaxtagjalda af lánum til kaupa á íbúðarhúsnæði, sem einstaklingar greiddu af á árinu 2016, námu 4,3 milljörðum króna. Þær lækkuðu um 16,8 prósent á milli ára. Alls fengu 26.107 þiggjendur vaxtabætur á síðasta ári, eða 12,1 prósent færri en árið áður. Um 90 prósent þeirra fara til efnameiri helmings þjóðarinnar. Vaxtabætur hafa samtals lækkað um 7,7 milljarða króna síðan árið 2010 og þeim fjölskyldum sem fá þær hefur fækkað um rúmlega 30 þúsund á saman tíma. Á sama tíma og sífellt færri fá vaxtabætur vegna íbúðarhúsnæðis þá hafa fasteignagjöld, sem sveitarfélög leggja á, hækkað um 50 prósent vegna gríðarlegra hækkana á húsnæðisverði.
Um þessar mundir eru búa auk þess um 20.000 manns á aldrinum 20 til 29 ára í foreldrahúsum og hefur sá fjöldi farið vaxandi. Á höfuðborgarsvæðinu búa meira en fjórir af hverjum tíu íbúum höfuðborgarsvæðisins á þrítugsaldri ýmist enn eða á ný í foreldrahúsum.
